En el BOE de hoy, 25/5/2023, se publica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
En este artículo puede verse:
▬Una lectura resumida de los aspectos esenciales de la ley mediante un recorrido por la misma.
▬Reflexiones finales
1.- Lectura resumida de los aspectos esenciales de la ley con especial incidencia en el ámbito urbanístico y en la actuación de las AAPP
A modo de resumen, cabe destacar los aspectos siguientes, recorriendo la estructura de la ley:
Exposición de motivos.
En la misma se relacionan los objetivos perseguidos por la Ley (ampliamente desarrollados después en el artículo 2) :
— Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
— Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
— Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
— Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
— Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
— Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
— Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
Título preliminar. Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto de la Ley.
Artículo 2. Fines de las políticas públicas de vivienda.
Artículo 3. Definiciones.
Se establecen las definiciones sobre:
● Vivienda
● Infravivienda:
● Vivienda digna y adecuada:
● Condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero:
● Gastos y suministros básicos
● Vivienda protegida: con las modalidades de Vivienda social y Vivienda protegida de precio limitado
● Vivienda asequible incentivada
● Parque de vivienda y alojamiento del tercer sector
● Residencia habitual: la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho
● Residencia secundaria
● Gran tenedor
● Sinhogarismo
Las anteriores definiciones lo son a los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las Administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquellas
Artículo 4. Servicios de interés general.
La ley considera como tales, en el ámbito de competencia estatal o de colaboración del Estado con las demás administraciones
–El desarrollo de las actuaciones necesarias para la creación, ampliación, conservación y mejora del parque público de vivienda, por parte de las AAPP
–Las actividades cuyo fin sea la construcción o rehabilitación de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública que fije un precio máximo de venta y alquiler
Los servicios de interés general podrán ser ejecutados de manera directa por las AAPP o sus entes instrumentales o dependientes, o a través de acuerdos con los propietarios, con las entidades legalmente constituidas del tercer sector y de la economía social, o a través de diferentes fórmulas de colaboración público-privada
Artículo 5. Acción pública.
Los actos y disposiciones dictados en aplicación del Título II [Acción de los poderes públicos en materia de vivienda], del Título III [Parques públicos de vivienda] y del Capítulo III del Título IV [Información y transparencia en materia de vivienda y suelo] de esta Ley, podrán impugnarse, además de por quienes estén legitimados para ello, en los términos previstos en la LPACAP, y en la LJCA, por las personas jurídicas sin ánimo de lucro que, mediante el ejercicio de esta acción, defiendan intereses generales vinculados con la protección de la vivienda. Dicho ejercicio no podrá ser contrario a la buena fe, ni constituir un abuso de derecho
A efectos de lo establecido en el artículo 31 de la LJCA, el ejercicio de esta acción no podrá en ningún caso comprender una pretensión de reconocimiento y restablecimiento de una situación jurídica individualizada, salvo que quien ejercite la acción sea quien esté legitimado por ostentar un derecho o interés legítimo afectado. La renuncia o el desistimiento de la misma, ya sea en vía administrativa, ya en vía contencioso-administrativa, no podrá implicar contrapartidas económicas
Se amplía la acción pública a la impugnación de actos o disposiciones en las materias de:
– Actuación pública en materia de vivienda; accesibilidad universal en el parque de vivienda; Situaciones de especial vulnerabilidad
– Derecho de acceso a la vivienda y ordenación territorial y urbanística [véase, más abajo, artículo 15]
– Vivienda protegida; Vivienda asequible incentivada
– Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Dicha acción pública podrá ejercerse por las personas jurídicas sin ánimo de lucro que defiendan intereses generales vinculados con la protección de la vivienda
Su ejercicio no podrá ser contrario a la buena fe, ni constituir un abuso de derecho; ni podrá comprender una pretensión de reconocimiento y restablecimiento de una situación jurídica individualizada, salvo que quien ejercite la acción sea quien esté legitimado por ostentar un derecho o interés legítimo afectado
Artículo 6. Principio de igualdad y no discriminación en la vivienda
Título I. Función social y régimen jurídico de la vivienda
Se regulan, esencialmente, en este Título:
-Los principios rectores de la garantía de la función social de la vivienda
-El Estatuto básico del ciudadano en relación con la vivienda
-Los deberes del ciudadano en relación con la vivienda
-El régimen jurídico básico del derecho de propiedad de vivienda
-El contenido del derecho de la propiedad de vivienda: deberes y cargas (artículos 10 y 11)
Título II. Acción de los poderes públicos en materia de vivienda
En este Título se regula, especialmente:
-Los principios generales de la actuación pública en materia de vivienda
⁕Debe destacarse la regulación, en el artículo 15, sobre el DERECHO DE ACCESO A LA VIVIENDA Y LA ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA. En los siguientes términos:
► 1. Para asegurar la efectividad de las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los pertinentes derechos establecidos por esta Ley, y en el marco de lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU], se establecen los siguientes criterios básicos en el ámbito de la ordenación territorial y urbanística:
a) Con la finalidad de ampliar la oferta de vivienda social o dotacional, los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
1.º Podrán establecer como uso compatible de los suelos dotacionales, el destinado a la construcción de viviendas dotacionales públicas.
2.º Podrán establecer la obtención de suelo con destino a vivienda social o dotacional, con cargo a las actuaciones de transformación urbanística que prevean los instrumentos correspondientes, cuando así lo establezca la legislación de ordenación territorial y urbanística y en las condiciones por ella fijadas.
b) Con la finalidad de adaptar la vivienda a la demanda y facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada, la ordenación territorial y urbanística promoverá la aplicación de tipologías edificatorias y de modalidades de viviendas y alojamientos que se adapten a las diferentes formas de convivencia, habitación y a las exigencias del ciclo de vida de los hogares, atendiendo, en su caso, a la casuística del medio rural. Estas actuaciones podrán ser, tanto de transformación urbanística como edificatorias, de acuerdo con el artículo 7 del TRLSRU
⁕ Se establecen medidas con la finalidad de ampliar la oferta de vivienda social o dotacional
⁕ Sin modificarse el texto refundido de la ley estatal de suelo y ordenación urbana, se permite que los instrumentos de ordenación urbanística:
establezcan como uso compatible de los suelos dotacionales, el destinado a la construcción de viviendas dotacionales públicas.
establezcan la obtención de suelo con destino a vivienda social o dotacional, con cargo a las actuaciones de transformación urbanística que prevean los instrumentos correspondientes, cuando así lo establezca la legislación de ordenación territorial y urbanística y en las condiciones por ella fijadas.
c) La calificación de un suelo como de reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública, a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 20, del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre [TRLSRU], no podrá modificarse, salvo en los casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística justifique la innecesariedad de este tipo de viviendas o la imposibilidad sobrevenida de dicho destino, con independencia de que puedan modificarse las condiciones o características de la vivienda protegida para atender a la demanda y necesidades del ámbito territorial.
[el artículo 20.1 b) del TRLSRU (según la redacción dada por la nueva ley por el derecho a la vivienda) dispone:
Artículo 20.1.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título preliminar y en el título I, respectivamente, las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizará una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento [antes 30 por ciento] de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento [antes 10 por ciento] en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”.]
d) La legislación sobre ordenación territorial o urbanística establecerá, para el suelo de reserva para vivienda sujeta a algún régimen de protección pública, recogido en la letra b) del apartado 1 del artículo 20, del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, el porcentaje que deberá ser destinado a vivienda sujeta a algún régimen de protección pública de alquiler. Este porcentaje no podrá ser inferior al 50%, salvo en casos excepcionales en los que el instrumento de ordenación urbanística lo justifique, atendiendo a las características de las personas demandantes de vivienda u otras circunstancias de la realidad económica y social.
e) Con la finalidad de garantizar el derecho de acceso a la vivienda en los municipios en los que se hayan declarado uno o más ámbitos como zonas de mercado residencial tensionado, de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 18.2 de esta Ley, el suelo obtenido en cumplimiento del deber regulado por la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, deberá destinarse necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales, y no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social ni por otras formas de cumplimiento del deber, salvo que se acredite la necesidad de destinarlo a otros usos de interés social
Como regla general, la calificación de un suelo como de reserva para vivienda sujeta a un régimen de protección pública no podrá modificarse
La reserva de suelo será:
– del 40 % [antes 30 %] de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización
– del 20 % [antes 10 %] en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
► 2. En las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización en suelo urbanizado establecidas en el artículo 7 del TRLSRU, que afecten a entornos residenciales, se buscarán fórmulas que aseguren la cohesión territorial y atiendan a la realidad social y económica de los hogares residentes, en los términos establecidos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística de las administraciones competentes.
► 3. En la regulación de los usos en entornos residenciales en el medio urbano, la legislación sobre ordenación territorial y urbanística establecerá instrumentos efectivos para asegurar el equilibrio, preservar la calidad de vida y el acceso a la vivienda, y asegurar el cumplimiento del principio de desarrollo territorial y urbano sostenible recogido en el artículo 3 del TRLSRU.
► 4. Para el desarrollo efectivo de las actuaciones referidas en el apartado 2, las CCAA y los Ayuntamientos podrán acordar justificadamente, de oficio o a petición de interesado, la aplicación del procedimiento de tramitación de urgencia en los instrumentos de planeamiento urbanístico que prevea expresamente la legislación de ordenación territorial y urbanística que corresponda.
⁕el artículo 16 fija los PRINCIPIOS POR LOS QUE SE RIGE LA VIVIENDA PROTEGIDA; sin perjuicio de las condiciones y requisitos establecidos por la legislación y normativa de ámbito autonómico o municipal, que tendrán en todo caso carácter prevalente
⁕igualmente se establecen en el artículo 17 las REGLAS POR LAS QUE SE REGIRÁ LA VIVIENDA ASEQUIBLE INCENTIVADA; sin perjuicio de lo que establezcan al respecto las administraciones competentes
⁕ Se fijan las reglas para la DECLARACIÓN, POR LA ADMINISTRACIÓN COMPETENTE EN MATERIA DE VIVIENDA, DE ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO
Tiene por finalidad orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales
En el artículo 18 se establecen los requisitos y procedimiento a seguir.
En el Título II se regula también:
-La colaboración y cooperación entre AAPP en materia de vivienda
-La actuación del Estado en materia de vivienda
Título III. Parques públicos de vivienda (artículos 27 a 29)
La regulación del régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda es una de las finalidades y características esenciales de esta Ley
El parque de vivienda social está integrado por el conjunto de viviendas sobre suelo de titularidad pública, destinado al alquiler, cesión u otras formas de tenencia temporal, orientado, de manera prioritaria, a atender las necesidades de los sectores de población con mayores dificultades de acceso a la vivienda
Dentro del parque de vivienda social se encuentran las viviendas dotacionales públicas, que son aquellas que ocupan terrenos calificados urbanísticamente como dotacionales públicos o que forman parte de edificaciones o locales destinados a equipamientos de titularidad pública y afectos al servicio público. Las viviendas dotacionales públicas podrán gestionarse por las AAPP, sus entidades dependientes o entidades sin ánimo de lucro con fines sociales vinculados a la vivienda, para garantizar el acceso a las mismas a personas en situaciones de vulnerabilidad o en exclusión social, en régimen de alquiler, derecho de superficie u otras modalidades de tenencia temporal admitidas por la legislación aplicable
Las viviendas dotacionales públicas, junto con el resto de la vivienda social, formará parte del parque público de vivienda que se regula específicamente en el Título III, y que estará sujeto a limitaciones para asegurar su pervivencia y su destino como instrumento al servicio de las políticas de vivienda.
● Se establece el concepto, la finalidad y la composición mínima de los parques públicos de vivienda (PPV)
● Los PPV podrán estar integrados al menos por:
a) Las viviendas dotacionales públicas.
b) Las viviendas sociales y protegidas construidas sobre suelo de titularidad pública, así como las que lo hayan sido en ejercicio del derecho de superficie, usufructo o cesión de uso y para alquiler con opción a compra, durante el tiempo en el que no se active la correspondiente opción.
c) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, de conformidad con lo que disponga la legislación aplicable y las adquiridas a través de esos mismos derechos, en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social, tal y como prevé la legislación autonómica.
d) Las viviendas sociales adquiridas por las Administraciones Públicas en actuaciones de regeneración o de renovación urbanas, incluyendo las integradas en complejos inmobiliarios, tanto de forma gratuita en virtud del cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticos correspondientes, como onerosa.
e) Cualquier otra vivienda social adquirida por las Administraciones Públicas con competencias en materia de vivienda, o cedida a las mismas.
● Los PPV son regulados específicamente por la legislación autonómica en materia de vivienda, urbanismo y ordenación del territorio
La Ley establece varios mecanismos para ampliar la oferta de vivienda social:
► se permitirá que se califique como uso compatible de los suelos dotacionales, el uso de vivienda dotacional pública
► se podrá obtener suelo para vivienda dotacional o social con cargo a actuaciones de trasformación urbanística y
►se garantiza que se construya vivienda dotacional en los suelos procedentes del cumplimiento del deber previsto en la letra b) del apartado 1 del artículo 18 del TRLSRU. Para ello se impide que, en los municipios donde exista desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda habitual, pueda sustituirse la entrega de este suelo por otras formas de cumplimiento del deber o que se pueda destinar a otros usos de interés social distintos al anterior
[Recordemos que el artículo 18 TRLSRU (Deberes vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias)
1. Las actuaciones de urbanización a que se refiere el artículo 7.1,a) comportan los siguientes deberes legales:
a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
En estos suelos se incluirá, cuando deban formar parte de actuaciones de urbanización cuyo uso predominante sea el residencial, los que el instrumento de ordenación adscriba a la dotación pública de viviendas sometidas a algún régimen de protección, con destino exclusivo al alquiler, tanto en los supuestos en que así se determine por la legislación aplicable, como cuando de la memoria del correspondiente instrumento se derive la necesidad de contar con este tipo de viviendas de naturaleza rotatoria, y cuya finalidad sea atender necesidades temporales de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda
b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
Con carácter general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 20]
Título IV. Medidas de protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. (Artículos 30 a 36)
Regula especialmente este Título:
– El régimen general de derechos e información básica de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda
– La información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda
– La información y transparencia en materia de vivienda y suelo por parte del Estado
Disposiciones adicionales:
primera. Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinación en la información sobre contratos de arrendamiento.
segunda. Prioridad de la política de vivienda en la gestión patrimonial del Estado
tercera. Revisión de los criterios para la identificación de zonas de mercado residencial tensionado.
cuarta. Aplicación de los recursos de los planes estatales en materia de vivienda en los trámites de intermediación y conciliación.
quinta. Grupo de trabajo para la regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.
sexta. Los administradores de fincas.
Disposiciones transitorias
Primera. Viviendas calificadas con algún régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la ley.
Segunda. Objetivos en relación con el parque de vivienda destinado a políticas sociales.
Tercera. Procedimientos suspendidos en virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
Disposición derogatoria única
Se deroga la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación [sobre percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción], ya que su contenido se integra y estructura en el articulado de la Ley
Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Se establece un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder compensar en su caso el déficit de oferta o corregir con otras políticas de vivienda las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
Para ello, se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo para las viviendas arrendadas, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a la finalización del contrato a una prórroga extraordinaria, de carácter anual, y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas, a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general a la renta del contrato anterior, aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales máximos en determinados supuestos establecidos en la Ley.
Asimismo, cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor, la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada en su caso por el contrato anterior, o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, si bien, en este último caso se establece un período de 18 meses desde la aprobación de la Ley para la aplicación de esta limitación referida al sistema de índices de referencia, a fin de que la administración estatal establezca un sistema que pueda ser utilizado para aplicar dichas limitaciones en los precios del alquiler en zonas tensionadas
Disposición final segunda. Incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.
Disposición final tercera. Modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley.
Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50 por ciento de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150 por ciento, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad.
Disposición final cuarta. Modificación del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.
El Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, queda modificado como sigue:
[Título III. Bases de régimen del suelo Criterios básicos de utilización del suelo]
Artículo 20.1.
Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el título preliminar y en el título I, respectivamente, las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
Se modifica la letra b) del apartado 1 del artículo 20, que queda redactada del siguiente modo:
«b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa.
Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación, garantizará una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social y comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar el 40 por ciento [antes 30 por ciento] de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización y el 20 por ciento [antes 10 por ciento] en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social”.
Disposición final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Se introducen importantes mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, a través de una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Entre otros aspectos, se puede destacar:
– eliminación de la necesidad de consentimiento del interesado en el traslado a las Administraciones públicas competentes para comprobar su situación de vulnerabilidad en procedimientos de desahucio
– ampliación del ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad
– no se establece un sistema de suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia si se acredita vulnerabilidad, sino un sistema de decisión por el tribunal previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, fijando un plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los actuales plazos de uno y tres meses, respectivamente.
-se establecen unos concretos parámetros de vulnerabilidad económica basados en criterios de carácter objetivo y, en el caso de ocupaciones de viviendas que hayan de sustanciarse en vía penal, se establece que los Juzgados darán traslado de la situación a las Administraciones Públicas competentes, para la protección de personas dependientes, personas con discapacidad, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad
Disposición final sexta. Títulos competenciales.
Los títulos competenciales utilizados por el Estado son:
-La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de los deberes. Artículo 149.1.1.ª CE
-La regulación de las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica. Artículo 149.1. 13.ª CE
-La legislación civil. Competencia que el artículo 149.1.8.ª CE atribuye al Estado en materia de legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las comunidades autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan
-La legislación procesal. La competencia que el artículo 149.1.6.ª CE atribuye al Estado en materia de legislación procesal, sin perjuicio de las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas
-La Hacienda general. El artículo 149.1.14.ª CE, atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de hacienda general.
Disposición final séptima. Desarrollo reglamentario.
Disposición final octava. Entrada en vigor.
La ley entra en vigor el viernes día 26 de mayo de 2023; excepto la D. adicional segunda (incentivos fiscales en el IRPF) que entrará en vigor el 1-1-2024)
2.- Reflexiones finales
2.1. Primera ley de la vivienda.
Por más que hayan florecido críticas desde diversos frentes -a las que aludiré más abajo- es lo cierto que se trata de la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución.
El propio Tribunal Constitucional, ha puesto en evidencia la inexistencia de una legislación estatal sobre vivienda que sirva como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica en la materia. Así, la Sentencia 16/2018, de 22 de febrero justifica la imposibilidad de considerar que una norma autonómica contradice las competencias estatales cuando el legislador estatal no ha «dictado, para asegurar una cierta igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a la propiedad privada, una norma que reserve al propietario de viviendas (o de edificaciones en general) la decisión de tenerlas permanentemente habitadas» (F.J. 8.a). Igualmente la Sentencia 80/2018, de 5 de julio, señaló que «No habiendo el legislador estatal ejercido la habilitación que el art. 149.1.1.ª CE le otorga, resulta necesario afirmar que el legislador autonómico en materia de vivienda, en el momento en el que realizamos este enjuiciamiento, no encuentra límites desde esta perspectiva constitucional». Esta misma doctrina jurisprudencial se reitera en otras sentencias como la 32/2018, de 10 de abril y la 43/2018, de 26 de abril.
Así pues, no se trata de presumir de ningún invento innovador ni debe vanagloriarse ninguna formación o formaciones políticas de ser pionera en la materia -ya que durante los más de 44 años transcurridos desde la aprobación de CE han pasado por las Cortes todo tipo de formaciones políticas- sino que estamos en presencia de una exigencia impulsada incluso desde el propio Tribunal Constitucional.
Es decir:
Más que resaltar el éxito partidista y las críticas ideológicas [para ello están otros foros y las opciones del electorado] debo destacar aquí la aprobación de la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la promulgación de la Constitución, norma estatal que ha sido demandada por el propio TC
2.2. Trato con delicadeza de las competencias territoriales.
Por activa y por pasiva esta ley -quizás con exceso- se remite a la legislación autonómica y remarca en cada punto la competencia estatal habilitada por la CE
Ya en el artículo 1 señala que la misma tiene por objeto regular, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda …y respetando en todo caso las competencias de las CCAA y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda.
Expresiones similares, la alusión a la competencia estatal habilitada en la CE y el respeto a las competencias autonómicas en materia de vivienda se repiten a lo largo del articulado.
Puede parecer excesivo el celo en tratar con delicadeza el ámbito competencial territorial. Pero uno llega al convencimiento de que mejor será abundar en un tema tan delicado, tan susceptible (recordemos que el texto del proyecto de ley, ahora retocado, fue objeto de reproche por órganos consultivos en determinados aspectos), que dejar un reguero de dudas.
No era ni es objeto de esta entrada mi pronunciamiento sobre la constitucionalidad de todos los aspectos de la ley (el pronunciamiento corresponderá, en su caso, al Tribunal Constitucional). Pero a mi juicio se ha hecho un esfuerzo por el respeto a las competencias territoriales.
2.3. Valoraciones constructivas versus críticas partidistas.
Tampoco quise -ni quiero en este punto- reiterar las críticas que, por muy legítimas que sean, desde distintos frentes se están vertiendo sobre esta ley, en unos casos por corresponder al orden estrictamente del derecho civil, en otros por obedecer a rígidas posturas partidistas.
Frente a ello, deben valorarse positivamente las loables finalidades de esta ley, arriba recogidas y que, enmarcándose en el derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada (del artículo 47 CE), así como en el mandato constitucional a todos los poderes públicos para que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación, nadie -en el marco de nuestra Constitución- podrá cuestionar.
Deben valorarse positivamente las loables finalidades de esta Ley para hacer efectivas las previsiones del artículo 47 CE sobre el derecho a una vivienda digna y adecuada
2.4. Prueba de fuego para las Comunidades Autónomas.
Una vez que -con esta Ley estatal- quedan reguladas las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de los deberes en materia de vivienda, queda en manos de las CCAA, en el marco y en el ejercicio de sus competencias en materia de vivienda la puesta en marcha de sus políticas públicas y la regulación concreta de tales condiciones para la aplicación efectiva de las previsiones de esta Ley.
2.5. Lo que espera el ciudadano.
Dado el mismo título de la ley, “por el derecho a la vivienda”, los ciudadanos -especialmente los que tienen dificultades para acceder a la misma- esperan probablemente que todos ellos cuenten con una vivienda.
Naturalmente también los ciudadanos-propietarios esperan que se les respeten sus derechos.
Y todos ellos, es decir todos los españoles, esperan sea respetado su derecho a ser iguales ante la ley
En este sentido, debe recordarse tanto la configuración de tales derechos (a la vivienda, a la propiedad privada y a la igualdad ante la ley) como la protección de los mismos en la Constitución.
□ el derecho a la vivienda
Configuración constitucional (Artículo 47):
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos
Protección constitucional (artículo 53.3):
Como los demás principios rectores de la política social y económica (así, el régimen público de Seguridad Social para todos los ciudadanos -artículo 41-, el derecho a la protección de la salud -artículo 43- o la defensa de los consumidores y usuarios, que debe garantizarse por los poderes públicos -artículo 51-, entre otros): el reconocimiento, el respeto y la protección de tales principios informan la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos; y sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen
[Debe recordarse, en este sentido -véase más arriba- la ampliación del ejercicio de la acción pública en materias reguladas en esta ley sobre la vivienda]
□ el derecho a la propiedad privada
Configuración constitucional (Artículo 33):
Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia; teniendo en cuenta que la función social de tales derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
También el derecho a que nadie sea privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes
Protección constitucional (artículo 53.1):
Tales derechos (al igual que, por ejemplo, el derecho al trabajo del artículo 35) vinculan a todos los poderes públicos; y sólo por ley, que en todo caso deberá respetar su contenido esencial, podrá regularse el ejercicio de tales derechos, que se tutelarán de acuerdo con lo previsto en el artículo 161, 1, a). [es decir, mediante el recurso de inconstitucionalidad ante el T.C.].
□ el derecho a la igualdad ante la ley
Configuración constitucional (Artículo 14):
Los españoles son iguales ante la ley, sin que pueda prevalecer discriminación alguna por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión o cualquier otra condición o circunstancia personal o social.
Por otro lado, el Estado tiene competencia exclusiva, entre otras materias, sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales (artículo 149.1. 1ª)
Protección constitucional (artículo 53.5):
Cualquier ciudadano podrá recabar la tutela de tal derecho a la igualdad ante la ley (como los derechos a la vida, a la libertad y seguridad, al honor, libertad de residencia, libertad de expresión, etc.) ante los Tribunales ordinarios por un procedimiento basado en los principios de preferencia y sumariedad y, en su caso, a través del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional.
Así pues, unos y otros ciudadanos esperan legítimamente el cumplimiento por los poderes públicos y el reconocimiento de tales derechos tan ampliamente como afecte a sus intereses.
Todo ello en el marco constitucional indicado y de las leyes, tanto de ésta como de las que dicten las Comunidades Autónomas
2.6. ¿Un soplo de aire fresco para los patrimonios municipales de suelo?
Termino con una breve alusión y a modo de reflexión, sobre el previsible, y deseable, fortalecimiento de los patrimonios municipales de suelo:
-En entrada que publiqué en este blog el pasado 19/01/2021, apuntaba la posible “defunción” de los patrimonios municipales de suelo ante la introducción del apartado 5 al artículo 39 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, apartado [hoy artículo 52 del vigente TRLSRU] operada por la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de Racionalización y Sostenibilidad de la Administración Local [LRSAL] al permitir excepcionalmente a los municipios que dispongan de un patrimonio público del suelo, destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento, siempre que se cumplan todos los requisitos que dicho precepto establece.
En dicha entrada también criticaba que la competencia propia municipal del artículo 25 LRBRL de “promoción y gestión de viviendas” pasa a ser de promoción y gestión de la vivienda de protección pública “con criterios de sostenibilidad financiera”
-Es cierto que la ley estatal sobre el derecho a la vivienda que acabo de sintetizar no deroga el citado aptdo. 5 del artículo 52 TRLSRU; por lo que debe entenderse vigente.
-Sin embargo, por un lado me remito a lo que indicaba en aquella entrada: “Menos mal que esa posibilidad (que no obligación) de destinar el P. M.S. al fin impropio de reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento probablemente se haya convertido en un “brindis al sol” ya que dudo que, aparte de los demás requisitos indicados, se haya producido algún Acuerdo de un Pleno municipal justificando que no es necesario dedicar las partidas del Patrimonio Municipal del Suelo a los fines propios del mismo”.
Por otro lado, el incremento del porcentaje de reserva de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública (en el artículo 20.1 del TRLSRU) o la posibilidad de establecer como uso compatible de los suelos dotacionales, el destinado a la construcción de viviendas dotacionales públicas; con la prohibición de modificar dicha calificación salvo casos excepcionales, pueden suponer un soplo de aire fresco.
[Véanse en este blog mis artículos:
“Réquiem-por-los-patrimonios municipales de suelo. Viva-la-Constitución”:
(19 enero 2021)
“Derecho a una vivienda digna y adecuada. La futura ley de vivienda y los Ayuntamientos”:
(18 enero 2022)]
Puede verse aquí el texto íntegro de la LEY 12/2023:
https://boe.es/boe/dias/2023/05/25/pdfs/BOE-A-2023-12203.pdf
tuayuntamientoaqui.com 